近日，有媒體報道稱北京、深圳、珠海等地的首套房房貸利率又悄悄開始了優惠打折。為此，記者以客戶身份走訪了本市多家銀行發現，昆明首套房房貸利率優惠的收緊，目前仍沒有松動的跡象，多數商業銀行首套房貸利率還是維持基準利率。不過乘著金改的春風，以及多方政策的支持，昆明房地產業還是有利好的一面，未來產業地產或是一個可期的方向，然而這一切還需一個‘大金融’來支撐。

昆明首套房貸并未松動

信貸收緊，是影響歲末年初樓市成交的一個重要因素，不少剛需購房者在去年底因為享受不到首套房優惠利率而不得不中途“轉行”。目前，各大商業銀行首套房貸的優惠早已紛紛取消，基準利率成了“常態”。

但近日有媒體報道稱，北京、深圳、珠海等地首套房貸利率已現松動，有銀行出臺優惠政策。但是綜合來看，基本都只是個案，且多數給出“附加條件”。例如北京，僅北京農商銀行給出首套房9折優惠。報道中提及的，另外多家銀行只是加快了放款時間，年初至少需要1個月以上的時間，現在基本在10個工作日左右，最快的甚至1天放款。而在深圳，媒體報道如符合匯豐銀行相關規定要求，該行可對首套房貸貸款150萬元以上客戶給出基準利率的9折優惠；招行對首套房貸給出9.8折優惠，但只針對公積金組合貸。

記者走訪了昆明市各大銀行，目前昆明多數銀行首套房貸利率維持基準利率。但具體持續多久會不會出現大批銀行上浮利率，這還要看后續市場走向，農業銀行的工作人員就向記者說道：“首套房利率不上浮就算不錯了，優惠打折是絕對不可能的?！睂φ餍挪涣嫉南M者即使是首套房也可能要上浮10%，甚至無法貸到款項。資質優秀、還款能力佳的買房者貸款會相對比較順利。目前，招商銀行和曲商行已經停止了房貸業務。而對于二套房，一些銀行已經對利率上浮了10%-30%不等。

而房貸貸款利率的上浮又反過來影響了市場成交。為期5天的2014年昆明春季房交會落下帷幕，然而樓市成交量卻以寡淡收場。展會期間，房地產行業共接待人數223963人次，較去年春季房交會減少10968人；意向簽約895套，相比去年僅增加90套。

今年一季度房貸市場的交易量也表現不佳。據相關機構統計數據顯示，2014年一季度房貸市場的交易量同比去年下降了50%。主要原因是今年開年以來大多數商業銀行收緊了房貸，在首套房利率及放款時間上都實行了從緊政策，入市環境并不好。另一方面，3月的全國“兩會”過后并無房地產行政調控政策出臺，在行政調控政策“缺席”的情況下，一部分人群也在等待今年房價的變化，陷入徘徊觀望狀態。

房貸走勢受樓市影響

除了銀行打響首套房優惠的槍聲，地方政府也出現了“救市”行為。4月28日，廣西南寧市房管局發文稱，從2014年4月25日起，放寬廣西北部灣經濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭在南寧市的購房條件。輿論將其解讀為“第一份由官方正式發布的樓市限購調整”。但此房產新政出臺后，短時間并沒有改變當地樓市低迷的局面，不過土地單日最高出讓量已經創出新高。

記者采訪到了昆明理工大學副教授、碩導、房地產開發經營教研室主任鄧曉盈，其表示，近幾年受限購政策影響，房地產綜合項目大量上市，很明顯供給量很大，出現了供過于求，從一季度銷售情況來看，房地產商銷售壓力很大，這是不爭的事實。昆明春季房交會表現出來的成交量有約束性，由于競爭激烈對開發商來說是一個很大的挑戰。

“行政干預的政策是階段性的，在某一個階段用行政干預手段對市場進行調控，當時的情況下會起到即時作用，但這個市場必定要回到市場層面上來運作，要遵循市場規律，把限購政策取消這是一個正?，F象，而不應該說是‘救市’?！编嚂杂f道，銀行也是一個逐利的機構，會根據市場情況來進行存貸款利率的調整，看到優質的購買者、風險可控的情況下，大膽放出貸款，有一定的優惠這都是合理的。

“對于2014年房地產貸款的趨勢，我認為不太樂觀。”富滇銀行金融專家屠強曾對媒體表示，首先，從政策來看，受到整體房地產行業的調控影響，銀行房貸緊縮政策將進一步延續；其次，要看各商業銀行的供給情況，各商業銀行房地產貸款的額度不同，放貸的規模就不同，放貸的積極性也不同；再次，也要看銀行自身的品種分配，相對于房貸，目前中小企業貸款的利率更高，有可能受到政策傾斜，房貸的額度有被壓縮的預期需求；第四，從中央的政策意圖看，房地產調控交給市場調控，目前市場的觀望氣氛較濃，故對貸款也有影響。

未來發展需要幾方聯動

鄧曉盈表示，對于未來市場，宏觀調控已經實施了很長時間，從市場面來看，很難斷定市場走向。而從昆明本身來看，作為旅游大省、國家橋頭堡戰略中的前沿省份，同時，滇中城市一體化的發展戰略還在進行中，又和廣西列為了金融改革實驗區，這些政策對昆明房地產有一定的支撐作用，而支撐作用的體現關鍵在于政策的落實。鄧曉盈舉例說道，橋頭堡戰略是要開拓我們的大通道、大物流和區域經濟，區域經濟就涉及到了對于云南這樣的省份來說，支撐產業是哪些？對經濟的貢獻有多大？怎樣布局？哪些要走出去，哪些又要走進來，這樣就會帶來產業地產的洗牌和新一輪的調整。

“現在順應政策的激勵，對昆明市來說，甚至是云南省來說，都應該有一個很好的規劃和布局?！编嚂杂J為，應該在土地利用規劃布局的基礎上，來確定房地產項目的開發。房地產行業在運作過程中，可根據前幾年拿到土地的情況和供出土地用途的情況，來考慮現在市場還能消化多少，還能供出多少土地，土地是用于打造什么樣的房地產產品，從而來對市場進行一個完整的、理性的綜合配置。鄧曉盈表示，這樣企業、政府、銀行等金融機構就密切配合起來了，這是需要幾方聯動的。

“房地產行業其實也涉及到產業結構調整，未來產業地產是云南省的大趨勢，也是業內比較看好的方面。”鄧曉盈向記者說道，這就需要政府從更高的層面上來進行設計，通過整個云南省土地的規劃和利用，進而來引導整個房地產行業的健康和發展。

而鄧曉盈也提出，滇中城市群乃至橋頭堡的建設還有賴于一個前提——沿邊金融改革?！皣覙蝾^堡戰略看云南，云南橋頭堡戰略要看滇中城市群，滇中城市群建設要促進大物流、大通道、區域大經濟的實現，必須有‘大金融’的支撐。因為傳統的融資渠道遠遠無法滿足，需要推動沿邊金融改革，打破固有的金融界限，拓寬融資渠道。”

昆明房貸市場現狀

目前昆明多數銀行首套房貸利率維持基準利率。但具體持續多久會不會出現大批銀行上浮利率，這還要看后續市場走向，農業銀行的工作人員就向記者說道：“首套房利率不上浮就算不錯了，優惠打折是絕對不可能的?！睂φ餍挪涣嫉南M者即使是首套房也可能要上浮10%，甚至無法貸到款項。（