房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高速增長(zhǎng)，曾一度達(dá)到全國(guó)第一，但房屋施工面積增速放緩，房地產(chǎn)資金面臨壓力，商品房銷(xiāo)售增速回落……在云南省兩會(huì)期間，由省統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的《2013年云南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《報(bào)告》）認(rèn)為，云南房地產(chǎn)發(fā)展不確定因素增多，若不引起高度重視，將會(huì)出現(xiàn)大起大落的局面。

現(xiàn)狀

房地產(chǎn)投資增幅曾在全國(guó)居首

但商品房量?jī)r(jià)總體回落

2013年，云南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2488.33億元，比上年增長(zhǎng)39.6%，超額完成當(dāng)年1600億元的目標(biāo)。該指標(biāo)月度36%以上的增幅，在全國(guó)各省區(qū)的排名中不斷上升，并一度居首。

在房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的同時(shí)，投資結(jié)構(gòu)也在變化，住宅投資規(guī)模所占比重進(jìn)一步縮小。住宅在云南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的比重，從2008年的76%持續(xù)下滑至去年前11個(gè)月的65.8%。所對(duì)應(yīng)的是，辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的比重不斷上升。

同時(shí)，去年前11個(gè)月，云南商品房施工面積1756.83萬(wàn)平米，但27.3%的增速卻較年初的56.6%大幅回落。

去年云南房地產(chǎn)市場(chǎng)的另一個(gè)特點(diǎn)是，民間投資項(xiàng)目較多。去年前11個(gè)月，云南民間開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目2136個(gè)，共完成投資1837.49億元，同比增長(zhǎng)36.7%，占房地產(chǎn)投資的比重為83.9%。其中計(jì)劃投資50億元以上項(xiàng)目16個(gè)，其中15個(gè)分布在昆明的主城五區(qū)。

另外，云南商品房銷(xiāo)售也呈總體回落態(tài)勢(shì)。2013年前11個(gè)月，云南商品房銷(xiāo)售面積2713.13萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)4.7%，較前5個(gè)月回落7.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售增速回落明顯，但非住宅商品房銷(xiāo)售面積增速卻在增加。

去年前11個(gè)月，云南商品房銷(xiāo)售額1204.33億元，同比增長(zhǎng)11.1%。

問(wèn)題

小戶型商品房比重19.7%

遠(yuǎn)低于國(guó)家要求

《報(bào)告》認(rèn)為，云南房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展反映出的一些突出問(wèn)題值得關(guān)注。其中之一，就是保障房建設(shè)不能完全滿足城鎮(zhèn)低收入人群和農(nóng)民工群體的基本住房要求。

目前，云南多地都有部分城鎮(zhèn)居民居住在一些環(huán)境較差的民房、危房里，而保障房建設(shè)還不能完全覆蓋這部分人群；其次，農(nóng)民工群體雖是城市建設(shè)發(fā)展的重要力量，但目前云南省保障性住房供應(yīng)體系中，只有公租房對(duì)部分不具有城鎮(zhèn)戶籍但符合一定條件的外來(lái)務(wù)工人員開(kāi)放，其余類(lèi)型都要求申請(qǐng)者具有城市戶籍。

同時(shí)，商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)中小戶型不足，雖然國(guó)家早有相關(guān)要求：新審批、開(kāi)工的商品房中，90平米以下住房占比需達(dá)開(kāi)發(fā)建筑面積的7成以上，但去年前11個(gè)月，云南商品住宅建設(shè)中，這一比重僅為19.7%。

去年，在銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額增速回落的同時(shí)，企業(yè)對(duì)銷(xiāo)售回款依存度卻有所提高。企業(yè)本年到位資金的三大來(lái)源中，銷(xiāo)售回款所占比重從前10個(gè)月的32.1%提高至前11個(gè)月的33%，國(guó)內(nèi)貸款與自籌資金占比不同程度下降。

地區(qū)發(fā)展不平衡也被《報(bào)告》認(rèn)為是問(wèn)題之一。去年前11個(gè)月，昆明房地產(chǎn)投資1117.28億元，增長(zhǎng)36.6%，占全省比重51%，是投資唯一超過(guò)1000億元的州市。而其余各州市投資額均在200億元以下，且多數(shù)投資規(guī)模在50至100億元之間。

另外，《報(bào)告》稱(chēng)，云南商品房建設(shè)同質(zhì)化明顯，建筑風(fēng)格雷同，不能呈現(xiàn)地區(qū)文化特色；小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，缺乏規(guī)劃、物管落后、生態(tài)環(huán)境破壞問(wèn)題嚴(yán)重；且開(kāi)發(fā)商對(duì)社會(huì)事業(yè)項(xiàng)目投資偏少，基本沒(méi)有涉及醫(yī)院、養(yǎng)老、學(xué)校等項(xiàng)目。

建議

弱化經(jīng)適房限價(jià)商品房

將有限資源投向公租房廉租房

“云南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面臨諸多不確定因素。”《報(bào)告》認(rèn)為，如不引起高度重視，隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的慣性作用不斷發(fā)揮，將會(huì)出現(xiàn)大起大落局面。

《報(bào)告》建議，政府應(yīng)加大財(cái)政資金對(duì)保障房的建設(shè)投入，鼓勵(lì)企業(yè)自建員工宿舍或承租宿舍樓，提高新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的保障房配建比例，推進(jìn)保障房建設(shè)。

形式上要弱化對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房等產(chǎn)權(quán)房保障類(lèi)型的投資，將有限的資源投入到能滿足居民基本居住條件、更符合人口流動(dòng)性需要和便于建立退出機(jī)制的公共租賃住房和廉租房上面，加快棚戶區(qū)改造，并降低保障房申請(qǐng)門(mén)檻。

增加小戶型商品房供應(yīng)量，政府要做好監(jiān)管，可通過(guò)貸款稅收等方面優(yōu)惠政策，支持首次置業(yè)群體購(gòu)買(mǎi)小戶型商品房。開(kāi)發(fā)商也應(yīng)推出一批中低價(jià)位、中小套型的普通商品房。

支持開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)多種渠道籌集開(kāi)發(fā)資金，發(fā)展住房產(chǎn)業(yè)投資基金、住房債券、房地產(chǎn)信托等融資工具，吸引社會(huì)資金進(jìn)入住房開(kāi)發(fā)和保障領(lǐng)域，以幫助企業(yè)積極拓寬融資渠道。

協(xié)調(diào)各地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展水平，從政策上將一些行業(yè)向二三線城市轉(zhuǎn)移，減少省會(huì)城市人口過(guò)多的壓力；改善二三線城市投資環(huán)境以及城市形象。

同時(shí)，加大政策支持房地產(chǎn)項(xiàng)目創(chuàng)新轉(zhuǎn)型力度，推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與社區(qū)金融、居家養(yǎng)老等不同產(chǎn)業(yè)的交叉融合創(chuàng)新，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。高起點(diǎn)高水平規(guī)劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，多建設(shè)一些有地域特色和品牌效應(yīng)的項(xiàng)目。